O QUE É UM CONTRATO?
Contrato é um acordo formalizado entre duas ou mais partes com a finalidade de cumprir um objeto jurídico. Por meio dessa demonstração de vontade são estipulados deveres e obrigações recíprocas os quais deverão ser cumpridos pelos signatários. É um documento que declara a vontade de extinguir, criar, modificar, resguardar ou transmitir direitos.
O contrato faz lei entre as partes. Logicamente, se não for contrário ao ordenamento jurídico brasileiro, tudo o que estiver contido nele deverá ser honrado, tornando legítima qualquer exigência oriunda das determinações contidas nas cláusulas contratuais.
COMO SE FAZ UM CONTRATO?
Inicia-se sua elaboração a partir da identificação e qualificação das partes, bem como da definição do objeto que se pretende acordar, ou seja, a finalidade do contrato. O próximo passo recomendado é elaborar as cláusulas que versam sobre a rescisão, ou seja, antecipam-se os diversos cenários que provoquem o término do negócio jurídico proposto. Assim, elaboram-se cláusulas que ditam quais as condições e respectivas consequências para findar o acordo, além de ordenar as providências necessárias para tal.
Após a elaboração da parte mais delicada, observam-se os deveres e obrigações das partes, pelos quais estabelecem a relação jurídica entre contratante e contratado. Nesse ponto é possível verificar se há equilíbrio nas disposições que determinam a conduta das partes.
QUEM PODE FAZER UM CONTRATO?
Muitas dúvidas surgem na capacidade de produção de um contrato. A realidade é que não há, na disciplina jurídica, uma obrigatoriedade na maioria dos casos, podendo qualquer cidadão o realizar. Existe até mesmo modelo de contratos que podem ser adquiridos em bancas.
Todavia, é necessário pelo menos um mínimo de saber jurídico, pois toda e qualquer determinação que extrapole o Direito torna-se nula. Assim, é nítido que a classe jurídica é o operador mais correto quando se trata deste quesito. Isso evitará erros, e consequentemente prejuízos.
QUANTO CUSTA UM CONTRATO?
Talvez a pergunta correta seria, qual é o prejuízo relacionado a este contrato? Muitos se preocupam com o valor do profissional ao elaborar este dispositivo jurídico, todavia não avaliam que uma mera cláusula pode evitar um problema futuro sério.
Sendo assim é importante frisar que o teor do negócio jurídico é que realmente dará ensejo a precificação de elaborar um dos documentos mais importantes do negócio.
ALÉM DAS PARTES, QUEM DEVE ASSINAR O CONTRATO?
Muito importante analisar quem está assinando o contrato. No ramo imobiliário é comum pessoas que assinam por procuração, então tem que analisar se a procuração está válida. Também é relevante verificar se os cônjuges assinaram, se há herdeiros, e se consta visto em todas as páginas, até mesmo a das duas testemunhas.
O QUE NÃO PODE FALTAR EM UM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UM IMÓVEL?
Muitos contratos são elaborados sem conter os principais requisitos para dar validade ao instrumento.
Ao elaborar um contrato é necessário analisar a qualificação completa dos envolvidos, juntamente com a de seus cônjuges ou conviventes (RG, CPF, nacionalidade, estado civil, endereço, email, telefone). Em caso de herdeiros, também será necessária sua inclusão.
É extrema importância ter a identificação do imóvel que está sendo entabulado, como nº da matrícula de imóvel, numeração predial correta, Inscrição Imobiliária e Indicação Fiscal.
O que é a análise contratual?
É a revisão completa das cláusulas contidas no instrumento particular. O intuito de uma análise contratual é verificar se há equilíbrio econômico, financeiro e social nas determinações e implicações para todos os envolvidos. Antecipa-se a possibilidade de ocorrência de variados cenários, buscando pré-estabelecer decisões que gerem o menor atrito.
Como começar a analisar o contrato imobiliário?
Uma das primeiras coisas, e talvez a mais importante, é a qualificação das partes e o regime de bens. Contratos imobiliários firmados na ausência de um dos cônjuges podem se tornar motivo de anulação contratual futura, inviabilizando uma venda consumada.
A matrícula do imóvel é outro documento de extrema relevância para análise e celebração do contrato, nela constam todas as informações sobre o bem. É imprescindível verificar a real situação do imóvel por meio de seu registro antes de firmar uma negociação imobiliária contratual.
O que deve ser observado no contrato?
Existem algumas cláusulas precisam de maior atenção, como o índice de correção das parcelas em atraso, valor da multa por inadimplemento, e a se há outros tipos de cobrança, como honorários advocatícios.
QUAIS CERTIDÕES SÃO NECESSÁRIAS PARA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL?
- Certidão de casamento ou união estável
- Certidão de protesto
- Certidão de quitação dos tributos federais/estaduais/municipais
- Certidões de ações trabalhistas
- Certidões de ações cíveis e executivos fiscais
- Certidões de quitação de tributos e contribuições federais
- Certidões de cartórios de protestos
- Certidão atualizada da matrícula vintenária do imóvel com ônus real
- Certidão de quitação condominial
- Certidão de negativas de débito - IPTU
- Documento de aprovação da planta assinada por engenheiro ou arquiteto
- Certidão de recolhimento da taxa do lixo (TRSD) 2003-2005
- Outras certidões poderão ser necessárias, no caso de pessoa jurídica, inventário, incapaz, etc.
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TIPOS DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
CONTRATO BUILT TO SUIT:
Este tipo de contrato pode ser visto como um dos mais complexos contratos imobiliários. Pois ele é um contrato de locação juntamente com um contrato de construção, com seu regramento em lei específica.
É uma operação bem elaborada aonde o proprietário do terreno se compromete a desenvolver um projeto imobiliário para as necessidades de um futuro locador.
Por ter um valor elevado, devido a construção, é um contrato diferenciado, e normalmente por um período de tempo elevado (5, 10, 15 anos).
Os grupos econômicos que são clientes deste tipo de contrato normalmente são Bancos, Farmácias, Restaurantes, e logicamente, na outra ponta, o proprietário do terreno.
CONTRATO DE LOCAÇÃO:
Um dos mais famosos contratos. O contrato de locação é tão utilizado que existe uma lei própria estabelecendo normas específicas para sua relação. Importante salientar que o ditame popular “nova lei de locação”, na realidade vem para regular uma lei já existente.
Ela também é chamada de lei do inquilinato e existe regramentos muitas vezes não seguidos pelos proprietários/imobiliárias, como por exemplo ter apenas uma forma de garantia imobiliária, seja ela caução, seguro fiança ou fiador.
Nesta referida lei, se traz também a figura do Despejo para uso próprio, tempo mínio de permanência, responsabilidades com tributos, dentre outras necessidades para realização de um bom contrato.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA:
Esse sim é o contrato mais famoso no seguimento imobiliário, responsável por mover toda a incorporação imobiliária. A parte mais importante é averiguar nessa situação o bem que está sendo comprado.
O contrato via de regra é simples, existe cláusulas base que precisa ter como: dados dos compradores/vendedores/imóvel, valor, taxa de juros, forma de pagamento e etc.
Todavia o que se requer análise de forma minuciada são as certidões dos imóveis, certidões das partes envolvidas e documentos que podem por em risco o negócio discutido.
Este tipo de operação é tão importante que muitas vezes se faz um contrato inicial, "promessa de compra e venda", para depois fazer um contrato definitivo "escritura pública de compra e venda".
PERMUTA:
Permuta segundo o dicionário Aurélio significa "troca de coisas entre seus respectivos donos, troca recíproca". No seguimento imobiliário também funciona da mesma forma.
Muitas vezes um comprador dá um imóvel em pagamento, ou até mesmo um carro. Apesar de ser considerado como entrada, para depois integrar um valor, é sim uma forma de permuta, o qual troca-se a propriedade entre os donos.
Talvez a melhor forma de visualizar um contrato de permuta é quando ocorre que o dono do terreno transfere a propriedade imobiliária para que uma construtora faça um empreendimento no seu terreno, e em troca receba uma unidade da incorporação.
ESCRITURA PÚBLICA:
Muitos não sabem, todavia, a Escritura Pública é uma espécie de contrato. A diferença dos contratos particulares é um contrato realizado por um Cartório, nisso se dá publicidade ao ato.
Via de regra ele confere os mesmos direitos que um contrato normal, também chamado de gaveta. Acontece que esse é um contrato que fica guardado na serventia que foi realizado por toda uma vida, juntamente com os documentos inerentes ao negócio.
Assim passa mais segurança as partes, no sentido de perpetuar a informação. Além do que os profissionais que a elaboram possuem, na maioria dos casos, um conhecimento jurídico apropriado.
Por essa segurança jurídica demonstrada, a maioria dos imóveis só é possível de registro, após efetivada um contrato no cartório, assim chamado de escritura pública.
CORRETAGEM IMOBILIÁRIA:
Quanto um particular decide vender um imóvel, normalmente busca auxílio de um profissional. O qual pode ser um corretor de imóveis ou uma imobiliária.
O contrato de serviço entra essas duas partes é chamado de corretagem imobiliária, o qual a imobiliária se compromete a anunciar/vender o imóvel, e a outra parte a pagar o valor devido caso a venda aconteça.
Não rara as vezes esse contrato é levado ao judiciário, discussões se a imobiliária/corretores são ou não merecedores dos honorários pactuados, e se o vendedor e até mesmo o comprador devem honrar com o pagamento.
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO:
Normalmente em uma operação imobiliária de compra e venda, a parte compradora não possui todo o valor do imóvel para quitar sua obrigação. Sendo assim se faz necessário de recursos oriundos do Sistema Financeiro, sendo as agências bancárias o mais responsável pelo serviço.
Os contratos de financiamentos bancários são feitos pela empresa que está disponibilizando o crédito habitacional, neste contrato existe exigências como seguro habitacional, entre outros.
Importante salientar que esse contrato tem uma força de escritura pública e pode ser levado a registro, não precisando passar pelo cartório.
Quando ocorre este tipo de operação, o imóvel fica alienado ao banco por intermédio da Alienação Fiduciária, o qual o Banco é o titular do direito de propriedade até a devida quitação do bem.
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS:
Além do serviço de corretagem são vários os serviços que envolve a construção civil. Existe nesse sentido o contrato de empreitada, contrato de mão de obra, contrato por preço global, contrato de mão de obra, contrato por administração e etc.
A maioria desses contratos estão elencados no Código Civil e tem encadeamentos diversos, não só nos aspectos cíveis, mas também nos aspectos tributários.
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